L’abitare non è solo l’emergenza case. Ripensiamo il modello delle nostre città

L’abitare è tornato al centro del dibattito pubblico, in Italia come in Europa. L’aumento dei costi, la scarsità di alloggi accessibili, la pressione della turistificazione e la crescita delle disuguaglianze urbane rendono la casa uno dei nodi sociali più urgenti del nostro tempo. Non si tratta più soltanto di una questione immobiliare, ma di un tema che investe il modello di sviluppo delle città, la coesione sociale e i diritti di cittadinanza. È in questo quadro che si colloca il lavoro del Centro nazionale di studi per le politiche urbane Urban@it, associazione costituita nel 2014 da quindici università, dalla Società italiana degli urbanisti e dal Gran Sasso Science Institute. Da undici anni Urban@it pubblica un rapporto annuale dedicato ai principali nodi delle politiche territoriali. Sul sito www.urbanit.it sono disponibili le sintesi di tutti i rapporti e la rivista Urbana. Il 30 gennaio, nella sala Borsa a Bologna, verrà presentato l’XI Rapporto, Non solo casa. Ripensare il sistema dell’abitare, edito da Il Mulino. Curato da Nadia Caruso, Carlo Cellamare e Cristina Mattiucci, il volume raccoglie brevi contributi di trentuno esperte ed esperti. Il referendum e l’opinione pubblica, lezioni dal passato La casa come rendita La rilevanza del tema è tale che anche la Commissione europea ha nominato un commissario e una task force dedicata, affiancati da una commissione del parlamento europeo, presentando a dicembre un primo documento che affronta in modo strutturato la crisi abitativa, la scarsità di alloggi a prezzi accessibili, la qualità dell’edilizia e il sostegno alle fasce più vulnerabili. Anche la presidente Giorgia Meloni ha annunciato un piano nazionale. La questione è tanto cruciale quanto complessa. Sullo sfondo, negli ultimi decenni, anche attraverso politiche – o attraverso l’assenza di politiche – si è progressivamente affermata una finanziarizzazione del bene casa, sempre più legittimato come asset da cui trarre rendita, piuttosto che come diritto sociale. Nel tempo si sono così intrecciati e aggravati diversi nodi. L’elenco è lungo e articolato: le gravi carenze di alloggi pubblici a canone calmierato e le difficoltà di una gestione efficace del patrimonio di edilizia residenziale pubblica; l’impatto della turistificazione, che sta snaturando soprattutto alcune città, penalizzando i ceti popolari e mettendo in difficoltà anche settori del ceto medio, mentre altri si avvantaggiano delle opportunità di rendita, in assenza di politiche capaci di ribadire – nell’interesse collettivo – il ruolo sociale della proprietà privata, la cui gestione non può non incontrare limiti. Il sindaco parli con la comunità. Solo così le città saranno più giuste Le linee di intervento In questa direzione, la legge regionale della Toscana che consente ai comuni di introdurre restrizioni agli affitti brevi rappresenta un’esperienza da estendere e articolare, valutando l’adozione di una legge analoga in altre regioni e, stabilendo da subito, in alcune città, anche l’adozione di moratorie immediate per arrestare un processo che ha già compromesso la vivibilità dei centri urbani. Si conferma il ruolo rilevante della proprietà dell’abitazione – e ancor più della proprietà di più immobili – come fattore di crescita delle disuguaglianze. La situazione è ulteriormente peggiorata a causa dei tagli e dei limiti ai finanziamenti statali e regionali destinati alle agenzie comunali per l’affitto, che andrebbero invece rafforzate seguendo modelli virtuosi già sperimentati (come a Modena, Palermo, Torino e in altre città). Analoga attenzione dovrebbe essere riservata alle risorse per contrastare la morosità incolpevole, così come alla disponibilità stabile di alloggi a prezzi accessibili per studenti e giovani, soli o in coppia. Va inoltre considerato il recupero di alloggi oggi inutilizzati, presenti sia nelle città sia in aree di parziale abbandono, spesso penalizzate dall’assenza di adeguate politiche per la mobilità, i trasporti e il telelavoro. Accanto al potenziamento e alla diffusione di osservatori efficaci, emerge la necessità di promuovere in modo strutturato e sostenuto economicamente esperienze di co-housing e co-living, capaci di offrire nuove tipologie abitative, con servizi personalizzati o condivisi, favorendo la convivenza tra generazioni e provenienze diverse. Andrebbe inoltre introdotto un orientamento più vincolante per i costruttori, prevedendo – sia nelle nuove edificazioni sia nel recupero dell’esistente – una quota obbligatoria di alloggi accessibili a prezzi sostenibili per i ceti popolari, evitando la concentrazione e la segregazione in quartieri dormitorio, noti per le criticità che generano. Propaganda Casa: il governo si confronti con sindaci e comuni Una nuova concezione dell’abitare Merita attenzione anche la diffusione di agenzie di intermediazione tra domanda e offerta, come l’esperienza torinese di Homes4All, capaci di intercettare alloggi di fatto fuori mercato e di rendere più fluide le relazioni tra proprietari e inquilini, tutelando i soggetti più fragili. Più in generale, servono politiche e iniziative che sostengano sperimentazioni diffuse di nuove forme di convivenza, in grado di rispondere ai bisogni di una popolazione anziana in costante crescita, superando l’alternativa spesso drammatica tra isolamento e ricovero in Rsa. In prospettiva, si tratta di maturare una nuova concezione dell’abitare e della casa, che in parte sta già emergendo nei mutamenti dei costumi e nella progressiva pluralizzazione dei modelli di convivenza. Va promossa una città mista e variegata sino alla scala condominiale. Tutto ciò perché, come afferma il rapporto, «appare ormai acquisito che l’abitare non è solo la casa, sebbene l’housing sia ovviamente un nodo centrale e una domanda sociale a cui dover rispondere». Senza sottovalutare l’urgenza di politiche specifiche, l’efficacia degli interventi di breve, medio e lungo periodo può essere credibilmente affidata solo a un orientamento guidato da una visione plurale, capace di ricondurre anche la gestione dei patrimoni privati entro una prospettiva sociale e di interesse pubblico. In altri termini, il successo delle politiche dell’abitare dipende dalla capacità di costruire interventi integrati, sia per scala – da quella europea a quella di quartiere – sia per ambiti: alloggi, condomini, trasporti, redditi, servizi socio-educativi, sanità territoriale, accoglienza degli immigrati, in una prospettiva attenta alle specificità dei territori e orientata a contrastare con decisione la riproduzione delle disuguaglianze. In questo potranno essere utili anche le indicazioni fornite da due altri precedenti rapporti di Urban@it: uno sulle politiche per le periferie e l’altro sulla prospettiva della post car city. Un’agenda progressista per le città. Rivoluzioniamole un passo alla volta Alcuni dati dall’XI Rapporto di Urban@it Non solo casa. Ripensare il sistema dell’abitare Nel 2024 le famiglie in condizioni di disagio abitativo sono 1.530 milioni, di cui il 78 per cento vive in locazione e il 22 per cento in un alloggio con un mutuo all’attivo. Le famiglie in condizioni di disagio abitativo in affitto si suddividono tra il 49 per cento in disagio acuto e il 51 per cento in disagio grave. Questa situazione si confronta con un patrimonio pubblico pari a 769.161 alloggi, di cui però solo il 2,1 per cento viene assegnato ogni anno, poco meno di 16.000 l’anno, a fronte di 350.000 domande in graduatoria. Dopo la moratoria dovuta al Covid il numero degli sfratti ha ripreso a salire in maniera preoccupante con 99.000 provvedimenti nel 2022 e circa 74.000 nel 2023. Secondo l’Istat nel 2021 le famiglie povere in affitto (889.000) corrispondevano al 45,3 per cento del totale delle famiglie in condizioni di povertà. Si stima che nel 2024 754.000 unità immobiliari siano state rese disponibili per affitti brevi sulla piattaforma Airbnb, con un incremento del 52 per cento rispetto al 2017. A fronte di tutte queste problematiche, l’Italia rimane comunque un paese in cui la condizione abitativa è prevalentemente legata alla proprietà della casa: nel 2021, circa il 72 per cento della popolazione vive in una casa di proprietà (60,8 per cento senza mutuo e 10,8 per cento con mutuo), il 19,4 per cento vive in affitto e il restante 9,1 per cento vive in usufrutto, uso gratuito o affitto agevolato. Questo dato medio non deve suggerire una sottovalutazione del peso dell’affitto nelle diverse periferie sociali delle città ove il disagio è notoriamente concentrato. Va anche ricordato che diversamente da molti altri paesi in Italia la proprietà degli alloggi è molto protetta, soprattutto dal punto di vista fiscale con bassissime tasse di successione, anche in riferimento a nuclei che hanno patrimoni molto estesi e di grande valore. *vicepresidente di Urban@it