Tassare la successione del suolo urbano: una soluzione sotto i nostri piedi?

L’Italia, come molti altri paesi sviluppati, si trova alle soglie di un evento senza precedenti: la “grande trasmissione”. Entro il 2045 circa 6.500 miliardi di euro passeranno dalle generazioni del baby boom ai loro eredi. Questo trasferimento intergenerazionale avviene proprio mentre il fabbisogno pubblico raggiunge livelli particolarmente elevati, a causa dell’invecchiamento demografico, delle tensioni geopolitiche e dell’urgenza climatica. In questo contesto, le esigenze di coesione sociale e di efficienza economica richiedono una fiscalità delle successioni al tempo stesso giusta ed efficiente. Per ora l’Italia appare impreparata: è uno dei paesi che raccolgono meno tasse in assoluto sulle successioni. Eppure una proposta potrebbe creare consenso trasversale, a patto di essere presentata con chiarezza: tassare la trasmissione di un asset particolare, il suolo urbano. Il fisco della destra? Iniquo e inadeguato. Sì all’Irpef per tutti Una rendita largamente invisibile Secondo i dati Istat-Banca d’Italia, la ricchezza netta delle famiglie italiane ha raggiunto a fine 2024 gli 11.732 miliardi di euro, di cui circa la metà – oltre 6.000 miliardi – è costituita da abitazioni e immobili non residenziali. Il punto fondamentale è che il valore di un bene immobile si compone di due elementi: il terreno e il fabbricato, e il terreno ne rappresenta una quota crescente, soprattutto nelle aree urbane più dinamiche. Anche chi possiede un appartamento in condominio è, di fatto, proprietario pro quota del terreno sottostante. I terreni rappresentano una ricchezza singolare. A differenza di altri asset, un terreno non è un bene prodotto: il suo prezzo non deriva da un’attività produttiva, ma corrisponde a una rendita generata da fattori collettivi – infrastrutture pubbliche, attrattività del territorio, politiche locali. Eppure questi guadagni finiscono in larga misura nelle tasche dei proprietari privati: nei territori più dinamici i valori fondiari sono fortemente cresciuti, permettendo loro di vedere il patrimonio apprezzarsi senza alcuno sforzo. Inoltre, a differenza delle imposte sull’intero immobile (come l’Imu), che disincentivano costruzione e ristrutturazione, tassare la sola componente fondiaria non riduce né l’offerta né gli investimenti – perché il terreno non si crea né si distrugge. Per questi motivi da François Quesnay e Adam Smith nel settecento, Henry George nell’Ottocento, fino a Joseph Stiglitz (premio Nobel per l'economia nel 2001), generazioni di economisti hanno sostenuto la tassazione delle rendite fondiarie come una delle meno distorsive e più efficienti che esistano. Gabriel Zucman: «Le disuguaglianze? Come una valanga. Per frenarla serve la mia tassa» Mobilità sociale bloccata L’immobiliare ha un peso enorme nelle successioni italiane. E in un paese in cui nelle grandi città l’acquisto di una prima casa richiede ormai un patrimonio iniziale elevato, chi eredita immobili nelle zone più attrattive cumula un doppio vantaggio: un patrimonio immobiliare ereditato consistente e un accesso facilitato al credito, che rafforza la sua capacità di acquisto. Al contrario, chi non riceve alcuna eredità – o eredita immobili in zone in difficoltà – resta svantaggiato. La dimensione geografica delle disuguaglianze ne esce rafforzata, con il rischio di una cristallizzazione delle posizioni sociali. La «grande trasmissione» rischia così di amplificare i divari patrimoniali piuttosto che ridurli. Tassare la rendita fondiaria al momento della trasmissione appare una via particolarmente pertinente. È prima di tutto equa: contribuirebbe ad attenuare le disuguaglianze patrimoniali, ben più marcate di quelle di reddito. È poi efficiente: il valore fondiario è creato in larga parte da investimenti pubblici, il che rende legittimo che lo Stato lo recuperi proprio per finanziare quegli stessi investimenti. Tassare maggiormente questa rendita permetterebbe inoltre di alleggerire la fiscalità che pesa su lavoratori e imprese, e incentiverebbe le famiglie a diversificare il proprio patrimonio, orientando il risparmio verso il finanziamento delle imprese – fattore cruciale per un’economia a bassa produttività e con investimenti privati insufficienti. Una riforma nata vecchia: il fisco funziona, è il sistema che è iniquo Naturalmente serve cautela: non bisogna ignorare l’attaccamento degli italiani alla casa e l’importanza simbolica della trasmissione ai figli. Per non creare forti opposizioni, criteri di progressività permetterebbero di esonerare le famiglie modeste. E una nuova tassa dovrà essere bilanciata dalla riduzione di altre imposte regressive, come l’Iva, o dell’eccessiva imposizione del lavoro rispetto al patrimonio. Nel momento in cui somme considerevoli stanno per cambiare mano, il suolo si rivela una base fiscale al tempo stesso giusta ed efficiente. E il valore globale del patrimonio immobiliare suggerisce che il potenziale di gettito sia anch’esso considerevole. Solo a queste condizioni la grande trasmissione potrà diventare una leva di coesione, e non un fattore di frattura sociale e territoriale. Roberto Brunetti è professore associato all’Università Paris Panthéon-Assas. È inoltre membro del Laboratoire d’économie mathématique et de microéconomie appliquée (LEMMA) e membro associato del centro di ricerca Groupe d’Analyse et de Théorie Economique (GATE) a Lione. Carl Gaigné è direttore di ricerca presso l’Institut national de recherche pour l’agriculture, l’alimentation et l’environnement (INRAE) e professore associato all’Università di Laval (Canada). È membro di SMART e della federazione Théorie et évaluation des politiques publiques (TEPP). Fabien Moizeau è Professore all’Università di Rennes. È direttore del Centre de Recherche en Economie et Management (CREM) e membro della federazione Théorie et évaluation des politiques publiques (TEPP).