Le città e la casa che non c’è. Il boom dei seminterrati

A Milano si può affittare un bilocale di 42 metri quadrati, appena ristrutturato, al piano seminterrato per 950 euro al mese. È in piazzale Nizza, zona Istria, e l’annuncio lo presenta come una soluzione «luminosa», con affaccio sul giardino condominiale. In via Accademia, a Città Studi, un monolocale di 40 metri quadrati al piano interrato costa invece 800 euro al mese. E per comprare un bilocale abitabile seminterrato di 47 metri quadrati in via Settembrini, secondo l’annuncio, servono 169mila euro. È qui che il seminterrato smette di essere soltanto una cantina. Viene fotografato, arredato, ristrutturato e messo sul mercato come qualsiasi altro appartamento e soprattutto ha un prezzo. Salari bassi e affitti proibitivi, le promesse del governo agli insegnanti fuori sede Domanda in crescita A Milano, nell’ultimo anno, secondo i dati di immobiliare.it, gli annunci di seminterrati in affitto sono aumentati del 37,6 per cento, mentre quelli in vendita sono cresciuti dell’1,6 per cento. Per un seminterrato di 60 metri quadrati servono comunque in media 1.250 euro al mese. Nelle zone più richieste della città un bilocale sotto il livello della strada può superare i duemila euro mensili, mentre per comprarlo si può arrivare a 465mila euro. Sul mercato delle compravendite, intanto, la domanda cresce del 3,3 per cento e i prezzi del 3,9 per cento. Non è quindi necessariamente la casa “povera”, quella che costa poco perché sta sotto terra. In alcuni casi è semplicemente un altro pezzo del mercato immobiliare milanese. E il fenomeno comincia a comparire anche altrove. A Roma, per esempio, un monolocale di 35 metri quadrati in via dei Due Ponti viene affittato a 800 euro al mese. L’agenzia precisa che l’immobile è classificato come seminterrato, ma ha un affaccio da piano terra e un giardino privato di 44 metri quadrati. A Morena un bilocale di 35 metri quadrati, anch’esso seminterrato, costa 600 euro: l’annuncio lo definisce «luminoso» perché tutte le finestre sono fuori terra. Anche la vendita restituisce cifre che non hanno nulla di simbolico. Nel quartiere Pigneto, un bilocale di 60 metri quadrati al piano seminterrato è oggi in vendita a 179.000 euro, mentre in via Cesare Majoli un appartamento di 83 metri quadrati, sempre seminterrato e descritto come abitazione, è stato messo all’asta con una base di oltre 200mila euro. Un anno fa lo sgombero del Leoncavallo, ma Milano non sa quale sia il suo destino Cosa è successo? Milano è il laboratorio più evidente, ma il business dei seminterrati abitabili si sta allargando, anche grazie a nuove norme regionali. In Lombardia il fenomeno è stato disciplinato dal 2017, sotto spinta di Forza Italia. Nel Lazio, invece, la norma è arrivato con la legge regionale 12 del 2025, fortemente voluta dalla Lega e sostenuta da tutta la maggioranza Rocca. Anche in altri capoluoghi di regione, come Torino e Firenze, i seminterrati possono essere trasformati in abitazioni, seppure con limiti più stringenti. Il risultato è un mercato che, nato con particolare forza nel capoluogo meneghino, si sta estendendo ad altre grandi città. Ma perché succede proprio adesso? «Non è tanto quello che le persone in condizioni di vulnerabilità abitativa si ritrovano a dover occupare», spiega Tommaso Frangioni, research fellow al Politecnico di Milano che si occupa di casa e disuguaglianze, «quanto che c’è una visibilità di un’offerta che non sarebbe stata accettabile attraverso i normali canali immobiliari». La precarietà abitativa non nasce con i seminterrati. Persone povere, migranti e soggetti vulnerabili hanno sempre abitato spazi informali o al di sotto degli standard. La novità, secondo Frangioni, è che una parte di questi spazi entra oggi nei normali circuiti del mercato. Il fenomeno si inserisce nella più ampia difficoltà di accesso alla casa nelle grandi città. Per Frangioni, «il tema è quello costo eccessivo degli affitti e dell’acquisto di casa». E non riguarda soltanto chi vive in condizioni di povertà estrema: un seminterrato che raggiunge anche fino a duemila euro al mese può rivolgersi solo a chi un reddito ce l’ha, ma non abbastanza alto da permettersi un’abitazione diversa nella stessa città. Per questo, dice Frangioni, bisogna chiedersi chi benefici davvero dell’allargamento dell’offerta. «Stiamo parlando di soluzioni che non vanno ad ampliare quello a cui tu puoi effettivamente accedere, semplicemente perché non puoi accedere a niente di meglio». Per Frangioni, quindi, l’ampliamento dell’offerta non coincide necessariamente con un aumento delle possibilità di scelta. «Nel momento in cui abbassi il limite inferiore, questo continua a creare un sistema di disuguaglianze». In altre parole, a finire nelle soluzioni peggiori rischiano di essere proprio le persone che già hanno meno possibilità di scelta sul mercato. Per Frangioni, quindi, il problema non è soltanto stabilire se un seminterrato rispetti uno standard abitativo. Anche ciò che consideriamo una casa adeguata, spiega, non è qualcosa di immutabile: cambia nel tempo. Il punto è capire chi beneficia di questo cambiamento e chi, invece, può permettersi di scegliere oltre quel limite. Perché per chi non ha alternative, dice Frangioni, il problema è un altro: «non puoi accedere a niente di meglio che quello». Milano formato Salone. Ora la crisi abitativa travolge l’hinterland