Limitare il mercato per rendere la casa un vero diritto

Negli ultimi anni, nelle grandi città italiane, una quota crescente di reddito se ne va per pagare l’affitto. A Milano le spese per casa e trasporti ormai assorbono fino al 60 per cento del reddito delle famiglie a medio e basso reddito. È un dato che dice molto più di una crisi immobiliare: segnala una trasformazione profonda del modo in cui le città funzionano e come crescano le disuguaglianze. Per leggere questo fenomeno, alcuni studiosi utilizzano la categoria di affordability, l’accessibilità economica dell’abitare. Una casa è “abbordabile” quando il suo costo non supera il 30 per cento del reddito disponibile. Non è solo una soglia tecnica: è un indicatore di equilibrio urbano. Quando viene superata, aumentano mobilità forzata, instabilità sociale, sfratti. Il problema è che questo equilibrio si sta rompendo. E non solo per l’aumento dei prezzi. Sullo sfondo pesa da decenni il sostanziale blocco di una seria politica della casa popolare, o comunque di alloggi a prezzi accessibili, basata sulla costruzione di nuovi alloggi non necessariamente concentrati né collocati in aree destinate alla segregazione. Fuga dal Nord, se Milano perde anche i suoi insegnanti Il costo delle abitazioni oggi è influenzato da dinamiche molteplici: la finanziarizzazione di quote del mercato immobiliare, con fondi che acquistano interi pacchetti di case anche senza vederle; la crescita e la tutela senza limiti della rendita urbana, la diffusione degli affitti brevi; la crescita di popolazioni temporanee – studenti, lavoratori mobili, city users – che usano la città senza abitarla stabilmente; la presenza di alloggi vuoti sottratti al mercato. A questo si aggiungono cambiamenti più profondi: vite meno lineari, maggiore mobilità, crisi dei modelli familiari tradizionali, rigidità delle tipologie delle case rispetto alla pluralità delle culture dell’abitare, aumento degli standard di spazi utilizzati da parte di ceti garantiti o agiati, aumento degli anziani soli in case ampie. Il risultato è una pressione crescente sullo stock abitativo disponibile per i residenti. Il terzo report dell’Osservatorio Casa Abbordabile, dedicato a Milano e alla sua regione urbana, restituisce bene la dimensione del fenomeno. Nel 2024 i prezzi di compravendita sono cresciuti dell’8,5 per cento e gli affitti del 6,8, mentre i salari si sono fermati tra il 2,6 e il 4,2 per cento. Nello stesso periodo, la quota di affitti a lungo termine è scesa dal 66 al 51 per cento, mentre aumentano le locazioni temporanee e brevi. Ma il dato forse più significativo riguarda la popolazione reale della città. Con dati desunti dagli utilizzatori di telefonia mobile, a Milano, accanto a 1,4 milioni di residenti anagrafici, si stimano oltre 1,6 milioni di presenze effettive nel corso dell’anno. Quasi duecentomila persone in più che sfuggono alle statistiche tradizionali ma incidono direttamente sulla domanda di casa e sui servizi urbani. Meloni non è Fanfani. Perché al suo Piano Casa manca una vera strategia È anche da qui che nasce la crescente precarizzazione dell’affitto: contratti più brevi, maggiore volatilità, minore disponibilità di soluzioni stabili. La crisi dell’accessibilità, inoltre, non si ferma ai confini comunali. Si estende alla regione urbana milanese: nei comuni della cintura aumentano i costi e cresce il peso economico e temporale del pendolarismo, soprattutto per i lavoratori a basso reddito. Per questo la questione abitativa non può essere separata da quella dei trasporti e, più recentemente, dalle opportunità di lavoro da remoto. Come sottolinea anche l’ultimo rapporto Urban@it, il diritto alla casa va inteso in modo più ampio: non solo accesso a un alloggio, ma possibilità di vivere in contesti dotati di servizi, scuole, sanità, spazi pubblici, evitando nuove forme di segregazione territoriale. In questo quadro, strumenti come le agenzie per la casa – quando funzionano e sono integrate con i servizi sociali e del lavoro – possono svolgere un ruolo importante. L’esperienza torinese di LoCARe, anche in collaborazione con Homes for All, che media tra proprietari e inquilini fragili garantendo il canone, va in questa direzione. Ma tutto questo non basta senza un cambio di paradigma. Se la casa è, come recita il rapporto, «una infrastruttura strategica per la competitività economica e per la coesione sociale», allora non può essere lasciata esclusivamente alle dinamiche di mercato. Serve una regia pubblica capace di intervenire in modo integrato su abitare, controllo degli usi del patrimonio edilizio, mobilità e lavoro, alla scala reale delle trasformazioni urbane. Salari bassi e affitti proibitivi, le promesse del governo agli insegnanti fuori sede Questo implica anche scelte difficili: regolazione del mercato per contrastare pratiche elusive, di fatto speculative; riforma del catasto, regolazione degli affitti brevi, contrasto alla sottoutilizzazione e agli usi impropri del patrimonio edilizio, politiche di lungo periodo sull’offerta abitativa. Va reimmaginata la politica di costruzione, manutenzione e gestione degli alloggi pubblici esistenti e da costruire. Si pone, inevitabilmente, una domanda politica che finora è rimasta sullo sfondo: chi paga? Un’agenda progressista credibile sulla casa non può eludere alcune scelte. Serve una visione. Le risorse ci sono, ma vanno redistribuite. Perché la questione della casa riguarda la qualità della convivenza e della democrazia.