Costruire, ma in periferia: come salvare Milano dagli affitti immorali

A Milano, interpretazioni a dir poco ardite della normativa hanno consentito di classificare come “ristrutturazioni di capannoni” la costruzione di condomini multipiano, con forte risparmio sugli oneri di urbanizzazione relativi, anche a causa della diffusa presenza di “intermediari” negli uffici comunali, che facilitavano tali pratiche. Attualmente è in corso una sanatoria normativa conosciuta come "Salva Milano". Questo disegno di legge (DDL) è stato approvato dalla Camera e prevede una nuova interpretazione della Legge Urbanistica del 1942. L'obiettivo è semplificare i progetti di rigenerazione urbana e risolvere i contenziosi legati al mancato rispetto di standard urbanistici, favorendo la ripresa dei cantieri bloccati. Il flop di Salvini sul piano casa: FdI vuole più soldi per gli affitti Il DDL è ancora in attesa dell'approvazione definitiva del Senato. Se diventerà legge, avrà effetti significativi sugli interventi edilizi in tutta Italia, non solo a Milano. Un’operazione molto discutibile, che sa di sanatoria. Tuttavia queste recenti vicende dell’edilizia milanese sono segnali di un problema sociale molto rilevante: i prezzi delle case nella “capitale (poco) morale d’Italia” sono stellari, e hanno continuato a salire anche quando altrove scendevano. La rendita urbana è un fenomeno mondiale, e storicamente, secondo epigoni del celebre economista neomarxista Piketty, è la maggior fonte delle diseguaglianze di reddito (cioè è più colpevole dello squilibrio tra salari e profitti delle imprese). Le mani libere sulla città: costruire a Milano come nell’Ottocento Ha inoltre effetti negativi specifici: espelle le categorie a più basso reddito dai centri urbani, rendendogli più difficile trovare lavoro e facendogli perdere il godimento di molti servizi che proprio i centri urbani offrono. Ma non solo: accresce la pendolarità, consumando il tempo degli “espulsi” in viaggi inutili. E provocando congestione ed inquinamento, e maggior necessità di servizi pubblici di trasporto. Cioè genera costi privati, pubblici, e sociali. Il caso dell’azienda di trasporti di Milano (ATM) è emblematico: costa così tanto vivere in città che non si trovano più conducenti, e l’azienda ha dovuto tagliare i servizi, con un grave danno per tutti gli utenti e l’ambiente (che poi non ci sia la volontà politica di fare gare vere per provare ad aumentare l’efficienza dell’azienda è un altro discorso, su cui occorre ritornare). Che cosa genera la rendita urbana? Su questo nessun dubbio è possibile. È lo squilibrio tra domanda e offerta: se non c’è abbastanza offerta di un bene, i prezzi salgono fino a un punto di equilibrio, escludendo i consumatori a più basso reddito. Di quel bene quindi se ne prodotturrà di meno. Occupavano case popolari abbandonate, la Corte d’appello ribalta il processo contro il comitato “Robin Hood” Nel caso della rendita urbana, la riduzione dell’offerta avviene attraverso i vincoli urbanistici. E qui si assiste ad un incredibile paradosso: la cultura urbanistica dominante (il common wisdom, come direbbero gli inglesi) è che i vincoli urbanistici siano contro la rendita urbana. Costruire di più favorirebbe gli speculatori. E c’è anche una variante molto diffusa: gli “speculatori” non agirebbero isolati, si metterebbero d’accordo tra loro per allentare i vincoli urbanistici, quindi per aumentare l’offerta. Sarebbe un accordo palesemente suicida: aumentare l’offerta, a parità di domanda, diminuisce prezzi e rendite. E l’esperienza milanese è che succede proprio l’opposto: i costruttori premono sugli enti pubblici, e arrivano a corromperli, per costruire di più, non certo di meno. Una risposta ricorrente della cultura urbanistica è quella che occorre costruire più case popolari: sacrosanto, ma è una goccia nel mare. Le risorse pubbliche disponibili sono comunque insufficienti a modificale in modo sostanziale gli squilibri del mercato edilizio. Il problema sociale del prezzo degli immobili deve passare per un sostanziale aumento del costruito (ad alta densità), nelle fasce periferiche e immediatamente esterne alle città, per abbassare i prezzi e così colpire la rendita e i micidiali effetti che questa ha sull’espulsione delle categorie più deboli e sull’economia in generale. Il mio inferno personale è il co-living a Milano senza bidet Né si può argomentare che esista (a Milano e altrove) molta edilizia invenduta: i “prezzi di attesa” che generano il fenomeno sono fortemente incentivati proprio dall’aspettativa che la rendita crescerà sempre. E non si può nemmeno dimenticare che costruire legalmente, (e pagando i giusti oneri di urbanizzazione) crea occupazione e reddito, come dimostrerebbe qualsiasi analisi del tipo costi-benefici sociali (incluso quelli ambientali). Un esempio celebre per concludere: la green belt londinese (un vasto anello verde che ha bloccato l’edificazione intorno alla città), ha costretto milioni di lavoratori londinesi a lunghi viaggi pendolari, con ogni mezzo di trasporto, e ha enormemente aumentato la rendita nell’area centrale, oggi tra le più care del mondo. I proprietari e gli speculatori festeggiano ancora adesso.