Una ricerca promossa dal Politecnico mostra che esiste una finanziarizzazione immobiliare nel patrimonio edilizio milanese e che tutte le maggiori operazioni urbane mobilitano strumenti finanziari, con impatti sull’andamento dei prezzi, specialmente sul comparto residenziale
Quanto conta e quanto pesa la finanziarizzazione a Milano? Come si distribuisce nello spazio urbano? Nell’ambito delle attività del centro di eccellenza Craft, promosso dal dipartimento di Architettura e Studi Urbani del Politecnico di Milano, abbiamo provato a rispondere a queste domande. Il progetto di ricerca La finanziarizzazione del mercato urbano. Il caso milanese, sviluppato nell’ultimo anno, offre una dimensione quantitativa al fenomeno, accostando una dimensione materiale, propria degli edifici e dei manufatti edilizi, a quella immateriale e liquida a cui di solito si fa riferimento nel dibattito pubblico.
Lo studio, assumendo il carattere articolato del fenomeno della finanziarizzazione, ha quantificato e mappato la consistenza del processo dentro la città, nei suoi quartieri, strade e palazzi. In altre parole, partendo dalla considerazione che il modo più semplice per definire la finanziarizzazione sia quello di identificarla nel trattamento dei beni immobili come asset finanziari, il lavoro ha fatto leva sulla necessità di assegnare una dimensione spaziale al fenomeno.
Il prossimo 9 aprile pomeriggio, presso la sede di Craft al Politecnico di Milano, presenteremo un rapporto di ricerca che propone una chiave di lettura della finanziarizzazione della città metropolitana attraverso due attività di indagine: in primo luogo, la mappatura degli asset gestiti da fondi e società d’investimento immobiliare; in secondo luogo, l’inquadramento della variazione di valori medi e volume d’affari tra 2020 e 2025 nell’ambito di 10 grandi trasformazioni urbane.
L’analisi catastale
Attraverso l’analisi catastale la ricerca è in grado di dimostrare, da un lato, che esiste una finanziarizzazione immobiliare “strisciante” e “diffusa” nel patrimonio edilizio esistente, dall’altro lato, che tutte le maggiori operazioni urbane mobilitano strumenti finanziari, con impatti sull’andamento dei prezzi, specialmente sul comparto residenziale.
L’analisi di questi dati catastali, che anticipiamo in esclusiva in questo articolo, rivela la presenza di 2875 edifici e terreni finanziarizzati gestiti da attori privati, ai quali si sommano i 1179 edifici e terreni gestiti da attori pubblici (come le grandi società a partecipazione pubblica) per un totale di 4054 immobili finanziarizzati presenti nella Città Metropolitana di Milano.
Tra i maggiori attori privati della finanziarizzazione milanese figurano gli istituti bancari e assicurativi di Intesa Sanpaolo, Mediobanca, Generali, BNP Paribas e BPCE, ma anche alcune grandi società di gestione del risparmio come Lendlease, EuroMilano, Kryalos, Investire e Redo (oggi NEAR). Tra i maggiori attori pubblici che stanno sviluppando strategie di gestione attiva del proprio patrimonio immobiliare figurano invece Ferrovie dello Stato e Arexpo (oggi Principia).
Si tratta di una mole significativa di asset che assume caratteristiche molto interessanti. In primo luogo, come si vede dalla mappatura allegata, gli attori privati non hanno concentrato la finanziarizzazione del proprio patrimonio solo nei grandi progetti immobiliari ma anche nel centro storico (Nuclei d’Identita Locale 1-2) e nel quartiere di Porta Nuova (NIL 9), che sono stati oggetto di investimenti più intensi da parte degli operatori della finanza.
Passando alla seconda mossa di ricerca, prendendo come riferimento la variazione dei valori degli immobili compravenduti nel raggio di 500 metri da 10 grandi progetti di rigenerazione urbana (Scalo Romana, CityLife, Cascina Merlata, Porta Vittoria, Scalo Farini, Caserma Mameli, Scalo Greco, Porta Nuova, Santa Giulia, ex Trotto), abbiamo rilevato che tutti questi interventi sono sviluppati mediante fondi e/o società veicolo d’investimento immobiliare.
La nostra indagine rileva che, tra 2020 e 2025, in tutti questi casi, ad eccezione di Porta Nuova, vi è stata una crescita dei valori immobiliari medi del comparto residenziale, che, al contrario, ha interessato solo Scalo Romana, Scalo Farini, Scalo Greco e Porta Nuova per quanto riguarda il comparto non residenziale (uffici, retail, hospitality, ecc.).
Il ritratto della finanziarizzazione
Nel complesso, l’indagine empirica condotta nella ricerca consente di affermare che la consistenza della finanziarizzazione del mercato urbano, che ha investito la città metropolitana di Milano negli ultimi vent’anni, è un fenomeno molto rilevante dal punto di vista spaziale, sebbene sia concentrato in alcuni ambiti della città e in particolare nel centro storico, dove ha investito innanzitutto gli immobili di pregio. Oggi il centro di Milano, racchiuso all’interno della cerchia dei Navigli, è ormai largamente finanziarizzato, con conseguenze che non riguardano tanto i valori degli immobili (che erano già molto alti e tuttavia sono ancora in aumento), quanto le logiche di gestione che spingono a trattare il patrimonio immobiliare come puro asset finanziario.
D’altra parte, la finanziarizzazione non si è limitata alla trasformazione del patrimonio esistente in quote di fondi: essa investe profondamente i meccanismi di finanziamento e le logiche di attuazione dei grandi progetti di trasformazione urbana, che sono ormai dipendenti dai processi di assetization e dai meccanismi di segmentazione propri delle società veicolo finanziarie.
Questo processo ha effetti diretti più o meno intensi sui valori immobiliari in prossimità degli ambiti di trasformazione, ma soprattutto costruisce un mercato urbano svincolato dalle logiche tradizionali della rendita urbana e dipendente piuttosto dai meccanismi di valorizzazione finanziaria, del tutto estranei ai processi locali e alle dinamiche economiche e sociali che caratterizzano la città.
La finanza investe dunque il mercato urbano da più punti di vista, agendo non solo sui valori immobiliari, ma anche e forse soprattutto sulle logiche che caratterizzano gli operatori, soprattutto quelli che agiscono a scala globale, sempre più svincolati da qualunque interesse nei confronti delle dinamiche locali della città e proiettati sulla messa a valore dei propri asset deterritorializzati.
D’altra parte, è importante comprendere a fondo gli effetti spaziali di questi processi, che tendono a radicalizzare le differenze nello spazio urbano, a concentrare la ricchezza finanziaria immagazzinata negli immobili di poche aree privilegiate, a mutare le forme, anche tecniche, della definizione dei grandi progetti, che rispondono sempre più a logiche temporali di scomponibilità più che a logiche spaziali di integrazione nei contesti.
La ricerca conferma dunque la rilevanza della finanziarizzazione del mercato urbano, ma induce anche a sviluppare ulteriori indagini sugli effetti e sulle conseguenze del fenomeno, oltre che sulla difficile costruzione di strumenti di controllo di questi processi, che gli strumenti tradizionali della regolazione urbanistica faticano a governare e che necessitano di politiche fiscali a diverse scale e di una forte capacità di contrattazione da parte dell’amministrazione.
Il rapporto Mappatura dei beni immobili associati agli attori privati (Bortolotti, Pasqui, con il supporto di MaudLab, 2025) sarà presentato mercoledì 9 aprile a Milano al Craft DAStU Politecnico di Milano, Campus Leonardo, Ed. 11B Via Ampère, 20
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