La Commissione europea introduce il concetto di housing stress e aiuta i comuni a limitare gli affitti brevi e gli acquisti di seconde case. Un modo per provare a contenere la grave crisi abitativa. Confedilizia e il governo si oppongono: «La proprietà privata è sacra». Filippo Celata (La Sapienza): «Il 60 per cento delle case è inaccessibile per il romano medio»
Città dove il costo delle case è arrivato a otto volte il reddito della popolazione, con i quartieri del centro saturi di appartamenti per turisti. È lo scenario attorno a cui la Commissione europea ha costruito l’Affordable Housing Act, il regolamento che potrebbe dare a governi, regioni e comuni strumenti più solidi per limitare gli affitti brevi e il mercato delle seconde case nelle zone dove abitare è diventato troppo costoso.
Il provvedimento, presentato il 9 settembre dal commissario all’Edilizia abitativa Dan Jorgensen e dalla vicepresidente Teresa Ribera, nasce come una delle iniziative dello European Affordable Housing Plan, il piano europeo sulla casa presentato a dicembre 2025. Un progetto che si fonda su quattro pilastri: aumentare l’offerta abitativa, mobilitare investimenti pubblici e privati, offrire sostegno immediato e proteggere le fasce più colpite dalla crisi abitativa.
Il testo non prevede uno stop automatico ad Airbnb, ai bed & breakfast o alle compravendite di immobili: il regolamento, che prima dell’adozione dovrà passare dal Consiglio e dal Parlamento europeo, stabilisce criteri comuni in base a cui le autorità nazionali potranno introdurre restrizioni per tutelare i residenti. Un modo per legittimare le norme approvate dai sindaci di alcune città, che negli ultimi anni hanno introdotto regole più severe affrontando molti ricorsi in tribunale.
Housing stress
Il cuore della proposta è l’articolo 6, che stabilisce tre requisiti per considerare una zona «sotto stress abitativo». Il primo è il prezzo medio effettivo al quale vengono vendute le case, che deve essere pari ad almeno otto volte il reddito disponibile (cioè al netto delle imposte) della popolazione residente. Verranno così individuate le aree in cui le abitazioni costano almeno otto anni di reddito pro capite.
Il rapporto tra prezzi e redditi deve poi essere aumentato rispetto ai dieci anni precedenti: un criterio che l’ultima bozza ha reso superfluo se tale rapporto raggiunge quota dieci. Inoltre, sulla base delle dinamiche demografiche e dell’andamento tra domanda e offerta, la situazione non deve essere destinata a migliorare nei tre anni successivi. Nelle aree che rispettano questi criteri, gli amministratori avranno la possibilità di limitare gli affitti brevi a uso turistico o di vietarli del tutto.
Un altro punto del regolamento prevede di poter limitare l’acquisto di case che non siano l’abitazione principale o a disposizione di un inquilino sul lungo periodo. Così facendo, per la prima volta l’Ue interverrebbe direttamente sulle compravendite immobiliari. «Questa parte è la più rilevante. Il vero tema è l’utilizzo non residenziale degli immobili residenziali: medio termine, immobili vuoti, seconde case, perfino studi professionali in appartamento», spiega Filippo Celata, geografo all’Università La Sapienza e consulente dei comuni di Roma e Firenze.
Città che escludono
La Commissione ha proposto le nuove limitazioni per tentare di contenere i prezzi delle case, che negli ultimi anni sono cresciuti molto più dei redditi: a livello comunitario sono aumentati del 64,9 per cento tra il 2015 e il 2025, mentre gli affitti sono cresciuti del 21,8 per cento. E così quasi un cittadino su dieci dell’Unione europea spende per la casa più del 40 per cento del proprio reddito disponibile.
«La casa è un diritto, non solo una merce, e le persone vengono prima del profitto. Per questo dobbiamo agire su più fronti, incentivando l’offerta, recuperando le abitazioni vuote, riconvertendo edifici non residenziali e sviluppando l’edilizia sociale», ha detto Jorgensen in conferenza stampa. Sulla costruzione di nuovi edifici Celata è però critico: «Il problema non è la scarsità di offerta, ma l’allocazione dell’offerta: la scarsità di abitazioni in affitto a prezzi ragionevoli. Nel complesso il piano Ue è debole perché orientato da costruttori, operatori immobiliari e fondi».
Intanto le prime simulazioni di Aigab, l’Associazione italiana gestori affitti brevi, condotte su un campione di città e comuni italiani, mostrano che la soglia prevista verrebbe superata in quasi tutte le destinazioni turistiche, grandi e piccole. Venezia raggiungerebbe un rapporto di 12,35 e Milano di 10,91. Roma, con 8,60, Napoli, con 8,22, e Bari, con 8,03, si collocherebbero tra le due soglie, mentre Genova (6,63) e Torino (6,38) rimarrebbero sotto quota otto.
Un’operazione analoga l’ha tentata Celata, che ha mappato le aree di Roma, Milano e Napoli sottoposte a housing stress, a cui quindi si applicherebbero le misure: «A Roma parliamo del 16 per cento della superficie comunale, del 55 per cento della popolazione residente e del 60 per cento dell’intero stock abitativo. Vuol dire che oltre la metà delle case di Roma sono inaccessibili per il romano medio, a conferma di una città sempre più escludente».
Un diritto inviolabile?
Contro l’intervento voluto da Bruxelles c’è stata la levata di scudi degli operatori del settore extralberghiero, a cominciare da Booking e Airbnb, per cui il regolamento dovrebbe puntare ad aumentare l’offerta di case. «Il limite agli affitti brevi produrrà davvero più abitazioni per le famiglie?», si è chiesta Aigo, l’Associazione italiana gestori ospitalità diffusa. Sulla stessa linea Aigab: «L’Italia rischia di perdere milioni di posti letto e milioni di arrivi a vantaggio di altri paesi», ha denunciato il presidente Marco Celani.
Ma sul piede di guerra è soprattutto Confedilizia, la storica lobby dei proprietari di casa, con il presidente Giorgio Spaziani Testa impegnato da giorni in una specie di crociata contro le misure: «È un testo lesivo della libertà contrattuale e del diritto di proprietà che conferma l’impegno dell’Ue a regolamentare, vietare, reprimere».
Il suo appello è stato raccolto dai partiti di governo. Se Fabio Rampelli di Fratelli d’Italia ha detto no al «delirio dirigista europeo», da Forza Italia sono fioccati gli attacchi di Stefania Craxi e Letizia Moratti: «Giù le mani dalla proprietà privata, che è sacra. Ci batteremo a Bruxelles per il ritiro di un regolamento per noi irricevibile».
A difesa dell’Affordable Housing Act si è invece schierato il Partito democratico. L’eurodeputata Irene Tinagli, presidente della commissione sulla crisi degli alloggi nell’Ue, ha parlato di un approccio equilibrato che non prevede imposizioni: «Il nuovo quadro mette sindaci e governatori nella condizione di intervenire dove la situazione è drammatica, in totale libertà». E a rivendicare la vittoria è anche la sindaca di Firenze Sara Funaro, che ha fatto del capoluogo toscano un avamposto della lotta agli Airbnb: «L’Europa fa finalmente un passo avanti nella direzione che indichiamo da tempo».
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